投資答疑
日本房地產投資的常見問題解答:

1、外國人在日本置業,在日本法律上有否限制?

 

日本政府對于外國人在日本置業沒有任何限制,稅款也是跟日本人置業一樣。而且日本的房屋土地所有權都是永久性,就算是外國人擁有的物業,也可以繼續由外國人繼承。

 

2、日本房地產有履約保證嗎?

 

在日本一般房地產買賣,因交易流程及付款方式與中國不太相同。分為兩次付款,一次為訂金,一次為尾款。房款匯入時會有律師做監控,等同于民間公證人,此時可拿到代管證明書。且有國土交通大臣指定的"財團法人全

日本不動產流通機構"從中做保障,本身已具有相當的交易保障,其法律效力等同與國內的履約保證。

 

3、什么是「宅地建物取引主任者」?

 

「宅地建物取引主任者」簡稱「宅建」,是日本政府發出可處理房地產交易的國家專業資格。不同國內的地產代理牌照,「宅地建物取引主任者」尤如處理房地產合約的律師,負責編寫及向買賣雙方解釋買賣合約及重要事

項。待買賣雙方同意及蓋印后,再加上「宅地建物取引主任者」的名字及蓋印,買賣合約方可具有法律效力。

 

4、為何東京不動產“租不如買”?

 

有打算游學或留學者,我們建議“租不如買”。因為東京地狹人稠,一般上班族租住的房屋,都是面積較小但設施齊全的套房。一般30萬人民幣起價就能買得到一套這樣的套房。對多數中國投資客來說,投資東京不動產的門檻不高。加上白白付別人房租,還不如自己成為房主,將來學成歸國后還可繼續收取穩定的房租收益,且賺取房價上漲時產生的差價。

 

5、為何“買新不如買舊”?

 

除客戶購于自住的另當別論,如果是站在投資的角度上,舊一點房子房價較低,但因為出租的租金沒有比新屋低很多,相對的租金回報率就高許多。

 

6、日本購屋該挑哪一些區域?

 

以我們暖燈的物件,基本都集中在東京都心繁華,交通方便和適宜居住的區域內,且物件多是帶租約出售的。同時我們會給客戶提供專業意見,以日本人的居住需求及生活習性為出發考量,指導客戶投資好出租的物件。

 

7、可否帶我進入有租約的樓盤看看?

 

不可以。在日本這是會侵犯私隱的,所以,只能從外觀看有租約的物件。另外,在情況許可下,可去看沒有租約的物件。

 

8、日本的專有面積或建筑面積(建物面積)怎樣計算?

 

日本分層樓宇的專有面積或建筑面積(建物面積)不包括公用走廊及大門部分。專有面積以墻壁的中心起計算,而建筑面積(建物面積)是在登記所記錄的由墻壁內面起計算。總括來說,專有面積>建筑面積,相差大約會在10%以內。而且專有面積和建筑面積基本上不包括露臺面積。

日本的專有面積相當于國內的使用面積。

 

9、可否在網上搜尋過去的房地產成交紀錄?

 

不可。但在房屋藤本上會詳細記錄房屋歷史情況。

 

10、日本買房議價空間有多少?

 

東京不動產買賣制度相當完善,價格也相當透明化,不會有漫天開價的混亂狀況。

 

11、在日本買房可辦理按揭嗎?

 

可在中資銀行辦理房地產投資按揭手續。按揭比率最多樓價的5成,最少借貸2000萬日元,年期為最長15年,利率約2.5%-3%,我司可以協助客戶辦理貸款事宜。

 

12、可否向日本稅務署申請把稅單及其他聯絡信件寄至日本以外的國家地址?

 

不可。日本稅務署只把稅單及其他聯絡信件寄至日本國內地址。我司會定期轉發給客戶。

 

13、如租客不交租,怎么辦?

 

日本人很少會拖欠租金,一般在日本租屋時需提交在職證明書,收入證明書,租金擔保人資料,預付1-2個月押金、1個月禮金(房東在租客退居時不用繳還)、1個月中介手續費及第1個月租金。如無租金擔保人,須加入租金保證公司。房租逾期時可向保證人或租金保證公司追討租金。

 

14、福島縣核電廠的輻射會影響人體健康或物業嗎?

 

東京都的伽馬輻射水平為0.035uSv/h,而香港的伽馬輻射水平為0.14uSv/h。由福島第一核電廠至東京都的距離為230km,而大亞灣核電廠至灣仔的距離為53km。由于東京都的輻射水平比香港還要低,所以看不到福島縣核電廠對居住在東京的居民有什么影響。而且沒有科學證據顯示輻射會對樓宇構成影響。(數據來源日期為2013年10月)

 

15、日本發生地震時會影響樓宇結構嗎?

 

日本的房屋建筑質量居世界前列,且1982年以后建成的樓宇均合符日本建筑法例的耐震標準。而且辦理了地震火災保險,萬一發生地震及因地震影響樓宇結構,保險公司會賠償損失。

 

16、置業后,如想加設建筑物,怎么辦?

 

在日本加建屬于非法。如須加設,須拿圖紙向市政府申請。

 

17、可不可以用公司名義買樓?

 

可以。但稅項和個人略有不同。

 

18、可不可以與配偶聯名買樓?

 

可以。只是在買樓時,須提交各人的住址及身份證明書。

 

19、如聯名買樓,萬一其中一名業主死亡,另一位聯名業主可否自動成為唯一業主?

 

根據日本法律,資產由多人擁有時,自然人不能自動繼承死去的人的資產。須由日本事務律師辦繼承手續。

 

20、可否指示租客代報稅,代付管理費,維修基金等?

 

不可。我司稅理師會為客戶代為辦理。

 

21、可否隨便向租客加租?

 

日本的普通租賃中,法人租約一般是三年,個人租約是兩年。租約到期自動更新租約1次,一般可在更新租約時向租客加租。我司會根據物件周邊租金情況,指導客戶是否增加租金,力求保證客戶的投資利益最大化。

 

22、什么是維修基金?

 

維修基金為1棟大廈內各業主每月需付的建筑物檢查及維修準備費用。當有電梯,外墻,公共水管,電線等檢查或維修時,會從維修基金中抽出支付檢查和維修費用。

 

23、我想立即買樓及訂立物件買賣合約,但由于資金周轉關系,可否把交樓日期延遲?

 

不可以。一般情況下,在雙方訂立買賣協議后約1個月交樓。交樓日期一旦決定,不能更改。如買方不能在如期交付余款,須解除買賣合約,買方需賠上訂金,甚至需付買賣樓價約2成作為違約賠償金。所以一旦決定在日本買樓時,請準備充足資金后買樓。

 

24、購買時只能使用日元嗎?

 

必須以日元支付。

 

25、選定心儀的物件后,如何購買?

 

①客人需要到中國公證處把姓名、地址、印章做公証。並需要把文件翻譯成日文。

②除了公證處文件外,還需要把國內身份證(復印件),護照(復印件)和委托書(正本)以快遞方式寄往我司。

③文件寄出后,接下來就可以把訂金匯到我司的指定賬戶。一旦收到銀行的匯款確認。我們便會馬上發出匯款確認通知書作證明。

④正式簽約前,我們會用網絡電話的形式把買賣合約等文件以中文向客人說明。

⑤如果所有文件沒有問題的情況下,到簽約當天我們會把定金匯往對方公司指定賬戶,然后對方會發出領受書。簽約后的文件和領受書,會透過電郵向客人報告。

⑥決定交屋日子后,我們會把所有費用寫在明細表上。然后把明細表透過電郵發給客人。

⑦客人把買賣余款匯到我司的指定賬戶,我們會到交屋當天把余款匯到對方公司。

⑧最后,交屋完結后,當天事務律師會把客人在公證處辦理的文件,拿到該區的法務局辦理所有權轉移的手續。

⑨整個所有權轉移流程大約需要2周到一個月的時間。

 


 

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暖燈國際地產有限公司(株式會社ウォームライト)是日本大型專業不動產投資管理公司;是一家集日本房產投資、中介服務、物業管理、室內裝修、酒店運營、地產開發為一體的多元化房地產綜合服務公司。目前,公司管理下的資產遍布東京23區及關東周邊多個縣市,共計400多棟樓、3000多間公寓,超千億日元的資產。

 

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